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부동산 거래 시 부동산등기사항 전부 증명서에 위험한 등기사항이 있는지 꼭 필수적으로 확인하고 부동산 거래를 해야 하는 게 중요한데요.
그래서 오늘은 부동산 거래 시 피해야 할 위험한 등기사항에 대해서 알아보려고 합니다.
반드시 피해야 할 등기사항 7가지
■ 소유권이전 청구권 가등기란?
돈을 주고 부동산을 샀지만 소유자의 이름을 자신의 이름으로 바꾸지 않고 그냥 전 소유자의 이름으로 놔두었다가 나중에 자신의 이름으로 바꾸겠다는 뜻의 등기인데요.
부동산 소유자 을의 신용상태가 나빠서 매수가 갑이 매매계약 후 잔금 치르기 전에 압류가 들어와 해당 부동산이 경매로 넘어갈 가능성이 클 때 소유권이전 청구권 가등기를 이용합니다.
이렇게 해두면 설사 나중에 압류가 들어와도 소유권이전 청구권 가등기가 선순위이기 때문에 매수자 갑은 계약금과 중도금은 물론 정해진 잔금일에 잔금을 치를 경우 소유권을 온전히 소유할 수 있습니다.
만약에 소유권이전 청구권 가등기가 되어있는 부동산을 모르고 매수할 경우 해당 부동산의 소유권을 가져오지 못하게 될 수 있으니 꼭 확인해 봐야됩니다.
■ 담보가등기란?
채권자(돈 빌려준 사람)가 채권담보를 위해 채무자(돈 빌린 사람)의 부동산에 임시로 하는 가등기인데요.
담보가등기는 채권의 담보가 목적이긴 하지만 저당권설정 등기와는 달리 등기사항 전부 증명서 상에 채권액, 채무자 등을 아예 기재하지 않습니다.
법원은 소유권의 이전에 관한 가등기가 되어있는 부동산에 대한 경매개시결정이 있는 경우에는 가등기 권리자의 담보를 목적으로 한 가등기인지, 아니면 소유권이전을 목적으로 한 가등기인지를 법원에 신고하도록 하고 있는데요.
경매 시 가등기 담보권자는 가등기인 채로 그 가등기의 순위를 가리고 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
■ 소유권이전금지 가처분이란?
부동산을 다른 사람에게 팔 수 없다는 것을 알려주는 등기인데요.
소유권이전금지 가처분이 되어 있는 부동산은 돈을 주고 사더라도 자기의 부동산이 되지 않습니다.
갑이 을에게 돈을 빌려주었는데 을이 돈을 갚지 않는다면 갑은 소송을 통해 자신이 을에게 빌려준 돈을 받아내야 하는데요.
소송 기간 중에 을이 자신의 부동산을 팔아 잠적하는 것을 대비한 것이 바로 소유권이전금지 가처분입니다.
■ 압류란?
빌려준 돈을 되돌려 받기 위해 빚진 사람의 특정 재산을 강제로 확보하는 조치를 말하는데요.
압류의 본래 취지는 빚진 사람이 해당 재산을 팔 수 없도록 권리를 박탈하는 것이며 압류한 후에는 경매나 공매를 통해 해당 재산을 팔아 빌려준 돈을 되돌려 받을 수 있습니다.
참고로 압류 가압류가 잡혀있는 매물은 되도록 피하는 게 좋습니다.
불가피하게 거래를 해야 한다면 계약서 특약사항란에 ‘매도인은 잔금 지급일까지 압류나 가압류를 모두 말소한다. 그렇지 않을 경우 계약은 무효로 한다’라고 써넣어야 합니다.
또한 중도금은 제3자(에스크로 대리인)에게 맡겨 두는 것이 안전합니다.
■ 가압류란?
빚을 진 사람이 돈을 갚지 않고 자신의 재산을 숨기거나, 몰래 가지고 잠적하거나, 빈번하게 주소를 옮긴다면 돈을 돌려받기가 아주 힘들어지죠.
그러므로 돈을 되돌려 받을 사람은 사전에 이런 일이 발생하지 않도록 조치를 하는데 이게 바로 가압류입니다.
■ 환매등기란?
빌린 돈을 갚으면 부동산을 되돌려 받는다는 뜻의 등기인데요.
돈을 빌려준 사람이 돈을 빌려 간 사람의 부동산을 가져갔더라도 돈을 빌려 간 사람이 약속한 기한 내에 돈을 갚으면 그 사람의 부동산을 다시 되돌려줘야 합니다.
환매 기간은 부동산의 경우 5년을 넘지 못하게 되어 있습니다.
■ 법정지상권이란?
토지의 소유자와 토지 위의 건물의 소유자가 다를 경우, 토지의 소유자가 경제적 가치가 아직도 남아있는 건물을 무조건 철거하도록 하는 것은 불합리하다고 해서 건물의 소유자에게 일정 기간 건물을 철거하지 않아도 되는 권리를 주는데 이것을 법정지상권이라고 하는데요.
법정지상권은 건물을 토지 위에 건축할 당시에 건물의 소유자와 토지의 소유자가 같다가 나중에 거래 과정에서 건물의 소유자와 토지의 소유자가 달라지면 성립됩니다.
법정지상권이 설정되면 자신의 토지라 하더라도 마음대로 사용할 수 없기 때문에 거래시 조심해야 됩니다.
이상으로 부동산 거래 시 피해야 할 위험한 등기사항에 대해서 알아보았습니다.
처음 부동산을 거래할 때는 어떻게 해야되는지 헷갈리실 텐데요.
이런 경우 위의 7가지 경우만 꼭 유의하셔서 거래하신다면 안전한 거래를 하실 수 있습니다.